پرداخت هزینه ملک به صورت اجاره به شرط تملیک به مردم

حسن بان کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که ترجیح مردم برای سکونت چیست، اظهار داشت: همانند برخی از کشورهای خارجی می‌توان تا ۹۰ درصد از هزینه ملک را به صورت وام و اجاره به شرط تملیک به مردم پرداخت کرد تا بتوانند در خانه‌های مطلوب و در شان خود سکونت پیدا کنند. دلیل افزایش قیمت مسکن بحث کلی اقتصاد است چرا که اقتصاد ما به صورت همزمان دچار تورم و رکود شده و همه بخش‌های صنعتی و اقتصادی از جمله عرضه و تقاضای مسکن، درگیر این بحران شدند. ولی آیا حاکمیت می‌تواند این عرضه و تقاضا را به تعادل برساند؟ به نظر ما می‌تواند و راهکارهایی وجود دارد که بتوان به مردم کمک کرد تا آنها قدرت خرید پیدا کنند.

سیاستمداران به دنبال خانه‌های کوچک مقیاس برای مردم هستند

وی ادامه داد: یکی از راه‌ها همان اجاره به شرط تملیک است. مشکل اصلی از کلان اقتصاد است نه بخش صنعت مسکن و موضوع اصلی این است که مردم مخصوصا در دهک‌های پایین باید توانمند شوند و بتوانند خانه مطلوب خود را تهیه کنند. مخصوصا هم‌اکنون که به بحث فرزندآوری تاکید می‌شود. ولی برخی اوقات در بین صحبت‌های سیاستمداران شاهد این هستیم که آنان به دنبال خانه‌های کوچک مقیاس برای مردم هستند که اصلا در شان جمهوری اسلامی و مردم ما نیست. راهکارهایی در دنیا اجرایی شده که در ایران ما هم قابل اجرا است تا مردم بتوانند قدرت خرید ملک را پیدا کنند. یعنی در یک ملک مطلوب سکونت و حدود ۲۰ یا ۳۰ سال آینده، اقساط آن را پرداخت کنند.

نسبت اجاره‌نشینی و مالکیت در تهران نسبت به آلمان مطلوب‌تر است

فرشید ایلاتی نیز تاکید کرد: نسبت اجاره‌نشینی و مالکیت در تهران نسبت به سایر کشورهای خارجی از جمله آلمان شرایط مطلوبی است. آیا اجاره‌نشینی در ایران یک انتخاب است یا یک اجبار؟ به جز کشورهایی که شرایط اقتصادی با ثباتی دارند، خانواده‌ها مانند خانواده‌های ایرانی تمایل به صاحب ملک شدن، ندارند.

دو برابر شدن جمعیت تهران و ساکن ماندن مساحت آن

او افزود: یک طرح اجتماعی در برخی از کشورهای شرق اروپا به عنوان مسکن استیجاری شکل گرفت. این مسکن برای اقتصادهایی که پایدار هستند مطلوبیت دارد. ولی تورم موجود در یک سال اخیر در کشور ما، این شرایط را ایجاب می‌کند که خانواده‌ها را به سمت داشتن یک ملک هدایت کنیم. طی ۲۰ سال گذشته جمعیت تهران دو برابر شده ولی مساحت آن تغییر نکرده است. تقاضا برای مسکن و سکونت در تهران دو برابر شده اما اجازه ندادیم که شهر تهران بزرگ شود و این منجر به شکل‌گیری تورم زمین و مسکن در این شهر شده است.

متغیرهای مختلفی در افزایش قیمت مسکن نقش دارد

در ادامه این گفت‌و‌گو عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی روی خط برنامه آمد و گفت: موضوعات مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر داشته و این فقط هم مختص کشور ما است. شاید در برخی از کشورهای دیگر متغیرها مشخص باشد ولی بنابر ساختار اقتصادی کشور،
متغیرهای دیگری نقش مهمی را بر روی افزایش قیمت ایفا می‌کنند. اگر بخواهیم بحث مسکن را بررسی کنیم، مساله زمین، مصالح ساختمانی، تامین سرمایه و... از دیگر عواملی است که در این موضوع نقش دارد. زمانی که بحث سرمایه را مطرح و بانک‌ها را موظف کرده که عددی را تزریق نمایند و این اتفاق رخ نمی‌دهد، خود به خود عوامل دیگر همچون مصالح، زمین و... را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

خبر خوب وزارت راه و شهرسازی

وی با اشاره به وعده ساخت یک میلیون مسکن گفت: تولید مسکن موضوعی نیست که با توجه به شرایط موجود در کشور طی یک یا دو سال محقق شود. در سال ۱۴۰۰ و پیش از آن ما می‌توانستیم چیزی حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث کنیم. ما می‌گوییم که می‌خواهیم این تعداد را به یک میلیون واحد برسانیم که این فرایند زمانبر است. اتفاقاتی طی سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شکل گرفته و نتوانستیم آن را تحقق بخشیم. اما اخیرا در وزارت راه و شهرسازی اقداماتی رخ داده از جمله واگذاری زمین، واحدهای حمایتی، انعقاد قرارداد با دستگاه‌ها و نهادهای مختلف، بافت فرسوده، مالکین مسکن و... که با جمع‌بندی این اتفاقات و آمار گرفته شده از این وزارتخانه به عدد خوب و امیدوار کننده‌ای رسیدیم.

آمارهای واگذاری‌ زمین و واحد توسط وزارت راه و شهرسازی

ایری با اعلام آمار واگذاری‌های وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد: این آمار مربوط به ۲۷ مهر ماه امسال است که واگذاری زمین در شهرها حدود ۳۲۵ هزار واحد، واگذاری زمین در روستاها ۴۰ هزار واحد، واحدهای حمایتی که به صورت انبوه‌سازی روی اراضی اجاره ۹۹ ساله رخ داده ۵۰۰ هزار واحد، انعقاد قرارداد با وزارت نیروهای مسلح ۲۱۰ هزار واحد، بافت‌های فرسوده شهری ۱۵۶ هزار واحد، انعقاد قرارداد با خود مالکین شهری ۱۴۰ هزار واحد، مسکن روستایی ۳۲۹ هزار واحد و مسکن مهرهای تکمیل شده ۱۰۴ هزار واحد
و چیزی در حدود یک میلیون و ۸۰۷ هزار واحد واگذار شده که  امیدوارکننده است. عددی که در حال حاضر به ما اعلام کردند نسبت به اعداد دو سال گذشته امید بخش‌تر است.

بانک‌ها امسال از  ۹۰۰ همت فقط ۴۳ همت تسهیلات پرداخت کردند

حسن بان گفت: از نظر من قیمت مسکن را باید در شهرها، کلان شهرها و روستاها تفکیک کنیم. به فرض زمین‌های رایگان دهند، مردم توان و هزینه ساخت را ندارند. چرا بانک‌ها منابعی که به آنها دستور داده شده را پرداخت نمی‌کنند؟ برای مثال بانک‌ها امسال از  ۹۰۰ همت فقط ۴۳ همت آن را پرداخت کردند. اصلا‌ زمین را هم رایگان دهند ولی باید حرکت کرد. همانند مسکن مهری که ۱۴، ۱۵ سال زمان برد، این طرح هم سالیان زیادی طول می‌کشد. به نظر من دادن زمین کفایت نمی‌کند بلکه از همه مهمتر بحث تامین مالی برای ساخت است.  برای مثال هزینه ساخت یک خانه ۱۵۰ متری بیرون از شهر هر متر بین ۱۲ تا ۲۰ میلیون بدون در نظر گرفتن زمین، هزینه دارد. وعده‌هایی که دولت و مجلس حدود چهار سال پیش دادند همچنان محقق نشده است. باید مکانیزم‌های مالی و سرمایه‌ای درستی برقرار شود. یک سری از این مکانیزم‌ها در بازارهای سرمایه‌ای است. دو الی سه برابر آن هم می‌توانیم خارج از این بازار داشته تا بتواند کمک کند. بازار سرمایه ما به بلوغ کافی نرسیده است. وزارت راه و شهرسازی باید برنامه تخصصی خود را برای تامین مالی از طریق مردم داشته باشد.

چه جذابیتی برای بخش خصوصی داریم؟

فرشید ایلاتی مطرح کرد: زمان ساخت مسکن، یک اکوسیستم شکل می‌گیرد. ما وقتی در برنامه‌های سهم بازار که وزارت راه و شهرسازی عنوان کرده فقط مسئله ساخت مسکن و تسهیلات ساخت آن را می‌بینیم یک ارزش افزوده‌ای در آن محیط که برای سرمایه‌گذاری رخ داده، ایجاد می‌شود. سهم کسانی که آورده خود را آورده کجا دیده شده است؟ ما چه جذابیتی را می‌توانیم برای بخش خصوصی داشته باشیم؟ وقتی به صورت یک بسته سرمایه‌گذاری، ساخت مسکن را ببینیم منافع جدیدی ایجاد می‌شود که برای بخش خصوصی جذاب است. ما این‌ها را باید معرفی نماییم که ساخت مسکن چه فرصت جانبی دیگری را ایجاد می‌کند. اگر این موارد به صورت دقیق محاسبه شود بخش هزینه ساخت کاهش پیدا می‌کند. هم اکنون در فضای سیاست گذاری کشور در این خصوص صحبتی نمی‌شود.

اجرای قانون جهش تولید مسکن در دو سال

عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن بیان قانون جهش تولید مسکن گفت: مجلس یازدهم ورود خوبی را برای مشکلات موجود در مسکن داشته است. موضوع قانون جهش تولید مسکن در خلا قانونی که ما مسکن مهر را آغاز کرده و برای این طرح قانون تصویب کردیم و نزدیک به دو سال است که اجرا می‌شود و بسترهای تولید انبوه در قالب نهضت ملی را فراهم کرده است. اجرای این قانون باید توسط دولت به بهترین شکل انجام شود.

موفقیت دولت در تامین زمین

او ادامه داد: در بحث تامین زمین تا حدودی دولت موفق بوده ولی در خصوص کنترل قیمت مصالح و تامین سرمایه که در قانون جهش تولید مسکن به صراحت در آن اشاره شده، دولت در آن حدی که ما انتظار داشتیم ورود پیدا نکرده است. در سال اول ۳۶۰ همت و در سال دوم ۴۵۸ همت برای بانک‌ها تکلیف کردیم که باید توسط آن‌ها مصوب و پرداخت می‌شد اما فقط حدود ۱۷۱ همت قرارداد منعقد شده که تنها ۲۱ درصد از این موضوع تحقق پیدا کرده است.

۵۳ درصد از قیمت مسکن مربوط به هزینه‌ مصالح است

وی در پاسخ به این سوال که درباره کاهش قیمت مصالح چه اقداماتی را در مجلس انجام دادید خاطرنشان کرد: ما هم در مجلس همچون شما، از دولت مطالبه‌گر بوده و ناظر بر اجرای قانونی هستیم که مصوب کرده‌ایم. ادامه این قوانین، قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بود که قیمت مصالح در ماده ۱۳ همان قانون وجود دارد و باید وزارت صنعت و معدن بسترهای ورود آن را آماده کند. متاسفانه در حال حاضر آیین نامه‌ای در این خصوص از سمت دولت خارج نشده در صورتی که دو سال از آن گذشته است. ما اگر موضوع احداث مسکن را جدا از زمین در نظر بگیریم حدود ۵۳ درصد از قیمت مسکن به هزینه‌های مصالح برمی‌گردد. ۲۵ درصد هم هزینه‌های بیمه، مالیات، پروانه و هزینه دستمزد است. موضوع مصالح با توجه به فرایندها و روند قیمت‌ها اثرگذاری بسیار مستقیمی دارد ولی متاسفانه نتوانستیم آن را کنترل نماییم.

دریافت یارانه سنگین مصالح توسط مجلس و دولت

بان از کارشناسان مسکن با اشاره به قانون جهش تولید مسکن بیان کرد: قانون جدیدی بوده که یکی از خروجی‌های آن تشکیل صندوق ملی مسکن است که احتمالا خروجی این موضوع را مردم امسال یا سال آینده لمس خواهند کرد. بحث مصالح در هزینه ساخت در ایران، چه دولت و چه مجلس یارانه‌های سنگینی را روی میلگرد و سیمان و مصالح دیگری دریافت می‌کنند. در صورتی که قیمت سیمان ما نصف و یا شاید کمتر از قیمت آن در کشور روسیه است. با وجود پرداخت یارانه هزینه ساخت، ولی قیمت هر متر ۹ تومان تمام نشده بلکه متری ۱۲ یا ۱۵ تمام می‌شود و سازنده باید یک میلیارد و دویست هزینه ساخت پرداخت کند.

مجلس، دولت را قیم مردم می‌داند

کارشناس مسکن ادامه داد: باید مردم را کمک کنیم تا بتوانند این عدد را به پنج یا ۱۰ سال آینده تقسیط کنند. بسیاری از این زیرساخت‌ها در ترکیه وجود دارد که برخی از مردم ما هم به آنجا رفته و خانه خریداری می‌کنند. دولت عربستان و انگلستان با وجود داشتن بورس و بانک قوی، یک برنامه‌ای را برای وزارت راه و شهرسازی ساختند و مردم از آن طریق تامین مالی می‌شوند. ما این موارد را در ایران داشتیم ولی تاکنون اقدام عملی در این خصوص صورت نپذیرفته است تا از پتانسیل واقعی بازار از پتانسیل بخش خصوصی به نفع مردم صحبت کنیم. همیشه راهکارهایی که مجلس برای دولت داشته این بوده که دولت را قیم مردم دانسته ولی راهکارهای دیگری هم وجود دارد که باید وزارت راه و شهرسازی گوش شنوا داشته باشد. البته از فروردین ماه امسال تاکنون جلسات متعددی را برگزار ولی در اقدام و عمل ضعیف بودند.

جریمه ۲۰ درصدی قانون جهش تولید برای بانک‌ها

فرشید ایلاتی نیز مطرح ‌کرد: قانون جهش تولید یک جریمه‌ای را برای بانک‌ها در نظر گرفته و بانک‌هایی که همراهی نمی‌کنند باید ۲۰ درصد مبلغ پرداختی جریمه شوند. عدد آن توسط مدیر صندوق ملی مسکن حدود ۱۴۰ هزار میلیارد عنوان اعلام شده است. یعنی بانک‌های خصوصی و دولتی به دلیل عدم پرداخت در این دو سال باید این مقدار جریمه دهند. بانک‌ها وام‌هایی را پرداخت می‌کنند که تبدیل به یک سری اوراق شده و در یک بازار ثانویه‌ای خرید و فروش می‌شود. این موضوع امکان تجدید منابع برای بانک‌ها را فراهم می‌کند. این روندی است که در صندوق ملی مسکن پیش‌بینی شده است. ما هم این احتمال را می‌دهیم در صورتی که منابع خوبی به این صندوق وارد شود، این بازار در ایران شکل بگیرد و بانک‌ها تشویق می‌شوند که تسهیلات خوبی را هم در ساخت مسکن و هم در خرید مسکن داشته باشند.

خرید مسکن رویا نیست!

او در پایان ضمن اشاره به اصطلاح رویای خرید مسکن، عنوان کرد: از نظر من رویای خرید مسکن کلمه مناسبی برای کلان شهرها و حتی کل کشور نیست. ما کشور بزرگی هستیم و تنها از یک درصد پهنه سکونتی آن استفاده می‌کنیم. می‌توانیم برای همه مردم امکانات زمین را فراهم کرده و اگر ابزارهای مالی جدید در اختیار آنها قرار بگیرد به هیچ وجه این مورد رویا نیست و کمتر از پنج سال بسیاری از جوانان و خانواده‌ها می‌توانند صاحب خانه شوند. به شرطی که زمین واگذار و دولت مسیر جدیدی را ادامه دهد.

انتهای پیام/